ضرورت و الزامات اخذ مالیات از زمین و مسکن

maliyat_zamin

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت منتشر کرد
ضرورت و الزامات اخذ مالیات از زمین و مسکن

 

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گزارشی به تشریح ضرورت‌ و الزامات اخذ مالیات بخش مسکن پرداخت و از مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر و مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن به‌عنوان راهکارهای حل مشکل تاریخی مسکن ایران نام برد.

 

به گزارش تسنیم، در گزارش مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت آمده است: زمین و مسکن شهری به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیر قابل جانشینی و غیر قابل تجارت بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تأثیرات برونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، همه و همه منجر به این شده است که این بازار همواره به شدت تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد.

حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می‌شود.

از این رو عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت‌های مرکزی حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می‌تواند سیاست‌های دولت را در تأمین «مسکن متناسب با نیاز» گروه‌های هدف تحت تأثیر قرار دهد. مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب است که در نظام مالیاتی کنونی کشور ایران مورد توجه قرار نگرفته است.

اصولاً در بخش‌های اقتصادی به هر میزان که ریسک بالاتر باشد نرخ بازگشت سرمایه نیز بیشتر است. در شرایط کنونی کشور، بخش زمین و مسکن شهری با کمترین ریسک دارای بیشترین نرخ بازگشت سرمایه است که این شرایط باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش‌های مولد اقتصادی به نفع بخش‌های غیر مولد و سوداگرانه شده است؛ به طوری‌که حتی در بخش زمین و مسکن، خرید و فروش زمین و مسکن از سود بالاتری نسبت به ساخت مسکن برخوردار است. به عبارتی می‌توان گفت ریسک پایین و نرخ بازگشت سرمایه بالای بخش زمین و مسکن باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش‌های مولد به نفع بخش‌های غیر مولد و سوداگرانه می‌شود.

*اهداف نظام‌های مالیاتی

بطور کلی اخذ مالیات و عوارض توسط دولت‌های ملی و شهرداری‌ها با سه هدف: «کنترل سوداگری»، «تخصیص بهینه منابع» و «کسب درآمد» صورت می‌گیرد. در ادامه نظام مالیاتی متناسب با اهداف سه‌گانه فوق ارائه می‌شود:

*الف) کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری

بازار زمین و مسکن شهری به دلیل شرایط خاص خود خاستگاه مناسبی برای انگیزه‌های سوداگرانه است. یک نظام مالیاتی کارآمد باید بتواند با از بین بردن انگیزه حضور تقاضاهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن از طریق اعمال بار مالی، از تأثیرات منفی حضور این‌گونه از تقاضا در بازار زمین و مسکن شهری جلوگیری کند.

اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان برای حل مشکل مسکن در کنار اتخاذ سیاست‌های افزایش عرضه،‌ اقدام به مهار سوداگری از طریق سیاست‌های مالیاتی کرده‌اند. تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن، عملکرد این بازار را به دو صورت زیر تحت تأثیر قرار می‌دهد:

الف) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر

ب‌) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگه‌داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده

نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی‌ می‌شود باید قابلیت مقابله با هر دو نوع عملکرد تقاضای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چرا که سرمایه‌گذاری در خرید ملک غیر مصرفی به‌‌جای سرمایه‌گذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیر مولد مانند خرید و فروش زمین و مسکن می‌شود که به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود؛ بلکه با افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن سایر بخش‌ها نیز متأثر از این افزایش قیمت خواهند شد.

برای این منظور می‌توان «مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر» برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن غیر مصرفی شهری» (CGT)  برای مهار خرید و نگه‌داری املاک به امید کسب سود در آینده، طراحی کرد.

ب) تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن شهری

افزایش روز افزون تقاضا برای منابع زمین و مسکن شهری با توجه به افزایش جمعیت شهر‌نشین از سویی و محدود بودن منابع زمین و عدم امکان تولید زمین، ضرورت استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را بیش از پیش روشن می‌سازد. استفاده از ابزارهای مالیاتی می‌تواند مالکان زمین و مسکن شهری را به سمت تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن هدایت کند.

در راستای این هدف، مالیات بر ارزش زمین (LVT)  و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی  به عنوان تکمیل‌کننده بسته مالیاتی در بخش تخصیص بهینه منابع، مورد بررسی قرار می‌گیرند. به دلیل اینکه مدیریت منابع زمین شهری و تخصیص بهینه آنها برای ایجاد زیرساخت‌های شهری بر عهده شهرداری‌ها است، نقش این بخش از بسته مالیاتی پیشنهادی بیشتر بر عهده شهرداری‌ها قرار می‌گیرد.

ج) کسب درآمد به منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی

یکی دیگر از اهداف نظام مالیاتی کسب درآمد به منظور خدمات رفاهی عمومی به مردم است که یکی از راهکارها برای دستیابی به این مهم اخذ «مالیات بر خرید املاک گران قیمت (SDLT)» است.

در ادامه به معرفی هر یک از مالیات پرداخته خواهد شد و اهداف، ضرورت‌ها، تجربیات جهانی در زمینه اخذ مالیات‌ها و الزامات اجرایی آن مورد بحث قرار خواهد گرفت.

مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن «CGT»

این مالیات به صورت درصدی از «افزایش قیمت» معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنها است، از این مالیات معاف است. تولیدکنندگانی که در بازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.

با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می‌دهد. از این رو تأثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد. همچنین اخذ این مالیات می‌تواند منجر به کسب درآمد شده و می‌توان به وسیله آن بسیاری از پروژه های ملی را تأمین مالی کرد.

بسیاری از کشورهای جهان مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن را به اجرا درآورده‌اند و در اکثر این کشورها مالکان از پرداخت مالیات در معامله ملک اول خود که جنبه مصرفی دارد، معاف هستند. در ادامه به معرفی این کشورها پرداخته خواهد شد.

در انگلیس همه مؤدیان مالیاتی موظفند سالانه اظهارنامه مالیاتی خود را که شامل همه اموال به همراه ارزش آنها به اداره مالیاتی تحویل دهند. مبانی ارزش‌گذاری، ارزش بازار آزاد (قیمت فروش توافقی) در زمان فروش با کسر هزینه‌های صورت گرفته و تورم در زمان نگه‌داشتن ملک مورد نظر است به طوری که هرچه تعداد سال‌های مالکیت بیشتر باشد، نرخ این مالیات کاهش می‌یابد.

این نرخ از ۴۰ درصد برای یکسال مالکیت شروع و به ۲۴ درصد برای ۱۰ سال یا بیشتر ختم می‌شود. البته در این کشور معافیت‌های مالیاتی نیز تعیین شده است که از جمله آنها معافیت فردی که مالک باشد و در ملک خود سکونت داشته باشد و در زمان مالکیت، ملک خود را برای اهداف دیگری به جز کاربری مسکونی مورد استفاده قرار نداده باشد.

در ایرلند مبنای این مالیات خوداظهاری مالکان به وسیله اظهارنامه‌ مالیاتی است. برای محاسبه مبنای اخذ مالیات، هزینه‌های ایجاد اصلاح در ملک مورد نظر نیز از مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش ملک کسر می‌شود. علاوه بر این به منظور در نظر گرفتن تورم ضریب تعدیلی نیز بر مبنای اخذ مالیات اعمال می‌شود. نرخ این مالیات به طور عمومی معادل ۲۰ درصد است.

البته این درصد در مورد زمین‌هایی که به کاربری بهینه خود تخصیص نیافته‌اند معادل ۴۰ درصد است. درصورت عدم خوداظهاری در زمان مقرر، جریمه‌ای معادل ۵ درصد تا حداکثر ۱۰۰۰۰ پوند یا ۱۰ درصد مقدار مالیات تا حداکثر ۵۰۰۰۰ پوند، بسته به زمان ارائه گزارش خوداظهاری وضع خواهد شد. این قانون مالیاتی، معافیت‌هایی نیز دارد که مسکن ملکی اول افراد از این دسته است.

در اسپانیا نیز نرخ مالیات بر ارزش زمین را بر اساس دو مؤلف جمعیت شهر و دوره زمانی مالکیت در نظر گرفته است و مطابق با جدول حاصل از این دو عامل اقدام به اخذ مالیات می‌کند.

کشور آلمان نیز برای خانه‌های دوم افراد این نوع مالیات را بر مبنای ارزش اجاره‌ای ملک و بر اساس نرخ ۵ تا  ۲۰ درصد و به صورت دوره‌های سه ماهه اخذ می‌کند.

آلمان، کانادا، فرانسه، ایالات متحده آمریکا، دانمارک و کره‌جنوبی هر یک مطابق با نرخ مورد نظر خود اقدام به اخذ این نوع مالیات می‌کنند.

*ملاحظات اجرایی

ملاحظاتی که باید در هنگام اجرای این قانون در نظر گرفته شود شامل ارزش‌گذاری، ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن، تعیین درصد مناسب مالیات و جلوگیری از انجام معاملات قولنامه‌ای است که در ادامه به توضیح هر یک از موارد پرداخته خواهد شد.

*ارزش‌گذاری

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که باید مورد توجه قرار گیرد، ارزش‌گذاری املاک است که از سه طریق خوداظهاری، دفترچه بهای املاک و اطلاعات ثبت شده در مبایعه‌نامه می‌تواند حاصل شود. مبلغ ثبت شده در مبایعه‌نامه نیز می‌تواند مبنای اخذ مالیات قرار گیرد.

در این روش همه املاک معامله شده در سامانه کد رهگیری املاک ثبت می‌شوند و قیمت ملک مورد معامله مشخص می‌شود که این قیمت می‌تواند مبنای اخذ مالیات قرار گیرد. در صورتی که قیمت ثبت شده در قولنامه کمتر از ۸۰ درصد ارزش معاملاتی ملک (مندرج در دفترچه بهای املاک) باشد، ارزش معاملاتی ملک به عنوان مبنای اخذ مالیات در نظر گرفته می‌شود.

*تعیین درصد مناسب مالیاتی

تعیین درصد مناسب مالیاتی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که باید برای اخذ این مالیات در نظر گرفته شود. اگر درصد مالیات وضع شده بالا باشد، منجر به کاهش عرضه و فرار مالیاتی می‌شود و اگر درصد این مالیات پایین باشد، کارآیی خود را از دست خواهد داد. بنابراین پیشنهاد می‌شود عایدات سرمایه‌ای اشخاص حقیقی و حقوقی حاصل از هر نوع نقل و انتقال قطعی املاک در زمان انتقال به نرخ ۲۰ درصد مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش به ارزش روز اخذ شود.

نکته قابل توجه در این زمینه، به‌روزرسانی دفترچه بهای املاک است زیرا این دفترچه در بسیاری از مواقع معیار ارزش‌گذاری املاک محسوب می‌شود. ضروری است این دفترچه سالیانه و متناسب با نرخ تورم بخش مسکن که توسط بانک مرکزی اعلام می‌شود، دو سالانه به‌روز شود.

*نکات مورد توجه

۱) ملک اول اشخاص حقیقی و حقوقی بر اساس اظهار خود ایشان از این مالیات معاف است.

۲) همه مالکانی که تا ۶ ماه پس از تصویب این قانون نسبت به فروش واحد مسکونی یا اراضی با کاربری مسکونی اقدام کنند از این مالیات معاف هستند.

۳) درآمدهای حاصل از این مالیات پس از واریز به خزانه به صورت ۱۰۰ درصد به حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تخصیص و با تأیید وزارت راه و شهرسازی جهت احداث مسکن محرومین هزینه می‌شود.

۴) مالیات بر نقل و انتقال واحدهای مسکونی و اراضی با کاربری مسکونی از زمان اجرای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن حذف می‌شود.

*مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه

یکی دیگر از ابزارهای حاکمیت‌ برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن‌ در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه است. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل درکنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است.

وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل بازار معنی و مفهوم دارد. اما در شرایط شکست بازار، تعیین درصدی تحت عنوان درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی بی معنا خواهد بود.

هدف از وضع این مالیات افزایش عرضه مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا در بازار و استفاده بهینه از منابع مسکن شهری به منظور کنترل بازار است.

با توجه به مطالب بیان شده مالیات بر واحدهای مسکونی خالی مالیاتی است که به صورت دوره‌ای از املاکی که مدت زمان مشخصی از یک سال (برای مثال ۶ ماه) خالی از سکنه رها شده باشند، اخذ می‌شود. این مالیات تا زمانی که ملک مورد نظر خالی شناخته شود گرفته می‌شود و در صورت سکونت ملک مورد نظر، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود.

کشورهای مختلفی اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند. در برخی از این کشورها پدیده واحدهای مسکونی خالی ناشی از شکست بازار و در برخی دیگر ناشی از عوامل دیگری نظیر مهاجرت و مانند آن بوده است. در ادامه به بررسی چند کشور پرداخته خواهد شد.

آمریکا جزو کشورهایی است که پدیده شکست در بازار مسکن را تجربه کرده است. به همین منظور در برخی از مناطق، قوانینی مبنی بر وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تصویب رسیده است.

از این میان می‌توان به ایالت رودآیلند  و شهر پنسیلوانیا اشاره داشت. بنابر مصوبات قانونی، این دو منطقه از آمریکا به دلیل وجود خانه هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده، در شرایطی که به این واحدهای مسکونی نیاز بوده، خالی نگه داشته شده‌اند، مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالانه پرداخت شود. این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که برای مدت زمان ۱ سال (۱۲ ماه) خالی ثبت شوند.

دولت ایالتی باسک اسپانیا نیز اقدام به اخذ مالیاتی به میزان روزانه ۹ یورو از مالکان واحدهای خالی گرفته است. در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان ۱۲ یورو در روز افزایش خواهد یافت. علت وضع این قانون وجود آمار واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شرایط عدم تعادل عرضه و تقاضا در منطقه باسک قلمداد شده است.

دولت‌های محلی در بندر السمیر و نستون انگلستان از جمله مناطقی هستند که اقدام به اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند. بنابر قانون در صورتی که ملکی به مدت ۶ ماه خالی از سکنه باقی بماند، مالک آن مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. در اینگونه مناطق، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی با هدف افزایش درآمدهای دولت¬های محلی وضع نشده و هدف اصلی از این قانون بازگرداندن خانه‌های خالی از سکنه به بازار خرید و فروش و اجاره است.

*ملاحظات اجرایی

علاوه بر ارزش‌گذاری، وجود سامانه شفاف اطلاعاتی زمین و مسکن که فاکتورهای مالکیت، ارزش و کاربری در آن به طور خاص برای هر قطعه زمین مشخص شده باشد برای اجرای این مالیات‌ها ضروری است. ایجاد بانک و اطلاعات املاک و مستغلات یکی از مهمترین ابزارهای اخذ این نوع مالیات و سایر مالیات‌ها است.

در حقیقت خالی بودن یک واحد مسکونی را می‌توان از طریق بانک اطلاعات زمین و مسکن بررسی کرد که مطابق با ساز و کارهایی که وجود دارد می‌توان شهروندان را ملزم به به‌روز کردن اطلاعات املاک خود کرد. نخستین گام ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن، صدور کارت هوشمند املاک و مستغلات است که می‌تواند سبب ایجاد این سامانه شود.

* الزامات اجرایی

تعیین درصد و نرخ بهینه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه که از سویی کارآمدی نظام مالیاتی را در پی داشته باشد و هم از سوی دیگر منجر به مخالفت‌های اجتماعی و فرار مالیاتی نشود نیز حائز اهمیت بالایی است.

پیشنهاد می‌شود از زمان تصویب این قانون، مالکان واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه متوالی یا ۶ ماه غیر متوالی در طول یک سال خالی و بلااستفاده نگه‌داشته شوند مشمول مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه به میزان ۵ در هزار قیمت واحد مسکونی به ازای هر ماه می‌شود.

*مالیات بر خرید املاک گران قیمت (SDLT)

از دیگر اهداف نظام‌های مالیاتی در حوزه زمین و مسکن شهری، کسب درآمد به منظور تأمین منابع مالی برای ایجاد زیرساخت‌های شهری است. در واقع در یک نظام مالیاتی کارآمد، هزینه‌های مورد نیاز به منظور ایجاد زیرساخت‌های شهری از منابع درآمدی نظام مالیاتی کسب می‌شود و علاوه بر آن، باز توزیع مجدد ثروتی که در فرآیند سوداگری در اختیار مالکان محدودی قرار گرفته است بر عهده نظام مالیاتی است که این امر از سویی دیگر منجر به کاهش بار مالیاتی از دوش سایر فعالیت‌های مولد اقتصاد می‌شود.

یکی از انواع مالیات‌هایی که در کشورهای مختلف از حوزه بازار زمین و مسکن شهری اخذ می‌شود مالیات بر خرید املاک گران قیمت است. این مالیات در واقع نوعی حق تمبر  است که در معاملات اسنادی مختلف بر حسب ارزش سند از دریافت کننده‌ سند اخذ می‌شود.

رقم این مالیات در معاملات مختلف بالا نبوده اما در مورد معاملات زمین و مسکن به دلیل ارزش بالای زمین و مسکن، رقم این مالیات قابل توجه است. به همین دلیل دولت‌ها با هدف کسب درآمد، اقدام به اخذ این مالیات در معاملات زمین و مسکن کرده‌اند.

مهمترین هدف این مالیات کسب درآمد است. هرچند درصد این مالیات ناچیز بوده اما به دلیل اینکه این مالیات از املاک با قیمت بالاتر از قیمت متوسط اخذ می‌شود، مقدار درآمدهای آن قابل توجه است.

دریافت درصدی از کل ارزش املاک گران‌قیمت از خریدار در هنگام نقل و انتقال، مالیات بر خرید املاک گران قیمت نامیده می‌شود. این مالیات تنها از املاکی اخذ می‌شود که قیمت آن از متوسط قیمت بازار بالاتر باشد. نرخ این مالیات تصاعدی بوده و هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می‌یابد.

علاوه بر ایجاد درآمد برای دولت ملی، این مالیات دارای تأثیرات کنترلی قیمت، در بازار زمین و مسکن شهری است. در واقع اخذ این مالیات عاملی بازدارنده برای کسانی است که اقدام به خرید املاک گران قیمت می‌کنند. این سیاست علاوه بر کاهش تأثیرات ناشی از معاملات املاک گران قیمت بر بازار زمین و مسکن دارای تأثیرات باز توزیعی از طریق هزینه کردن درآمد آن برای تهیه مسکن دهک‌های پایین درآمدی است.

کشورهای مختلفی اقدام به اخذ مالیاتی تحت عنوان حق تمبر در مورد معاملات زمین و مسکن کرده‌اند که از میان آنها می‌توان به کشورهای انگلیس، استرالیا و ایرلند اشاره کرد. در ادامه تجربه کشور انگلستان بیان خواهد شد.

این مالیات در انگلیس تحت عنوان SDLT   شناخته می‌شود. تا پیش از سال ۲۰۰۳ میلادی این مالیات جزئی از حق تمبر شناخته می‌شد اما در سال ۲۰۰۳ به دلیل درآمدهای سرشار حاصل از این مالیات، قانون حق تمبر در معاملات زمین و مسکن به صورت جداگانه‌ای به تصویب رسید. درصد این مالیات بر اساس قیمت ملک مورد معامله تعیین می‌شود. جدول زیر درصد این مالیات را برای قیمت‌های مختلف ملک نشان می‌دهد.

 

 درصد مالیات SDLT بر حسب قیمت ملک معامله شده

قیمت ملک (پوند)

درصد مالیات SDLT

۱۲۵.۰۰۰ـ۰

۱۲۵.۰۰۱ـ۲۵۰.۰۰۰

۱

۲۵۰.۰۰۱ـ۵۰۰.۰۰۰

۳

۵۰۰.۰۰۰ با بالا

۴

همان‌گونه که بیان شد این مالیات عملاً از املاکی اخذ می‌شود که گران‌تر از متوسط قیمت باشند. به همین دلیل املاک تا قیمت ۱۲۵۰۰۰ پوند معاف از پرداخت این مالیات هستند. درآمد حاصل از این مالیات در این کشور معادل ۸ میلیارد پوند در سال بوده است که بیش از مجموع درآمد مالیات‌ بر ارث و مالیات بر افزایش ارزش املاک انگلستان است. این رقم بیانگر درآمدهای سرشار این مالیات در حوزه زمین و مسکن است.

* ملاحظات اجرایی
تعیین نرخ صحیح این مالیات همانند سایر مالیات‌های مطرح شده از اهمیت بسزایی برخوردار است. پیشنهاد می‌شود در هنگام نقل و انتقال سند مالکیت تحت هر عنوان اعم از بیع، صلح، هبه، رهن و وکالت کلیه املاک و مستغلات، خریدار بر اساس جدول زیر مشمول مالیات بر خرید املاک گران قیمت توسط سازمان امور مالیاتی اخذ می‌شود.

قیمت ملک (میلیون ریال) نرخ مالیات بر اساس قیمت خرید

قیمت ملک (میلیون ریال)

نرخ مالیات بر اساس قیمت خرید

تا ۱۰۰۰۰

۰%

از ۱۰۰۰۰تا ۲۰۰۰۰

۱%

از ۲۰۰۰۰ تا ۳۰۰۰۰

۲%

بیش از ۳۰۰۰۰

۳%

 

 

 

 

 

 

 

 

تبصره ۱) درآمدهای حاصل از این مالیات پس از واریز به خزانه به صورت ۱۰۰ درصد به حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تخصیص و با تأیید وزارت راه و شهرسازی جهت احداث مسکن محرومین هزینه می‌شود.

*طرح پیشنهادی الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

ماده ۱) مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)

۲۰ درصد از افزایش قیمت واحدهای مسکونی یا اراضی با کاربری مسکونی کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولتی در هنگام نقل و انتقال سند مالکیت تحت هر عنوان اعم از بیع، صلح، هبه، رهن و وکالت نسبت به قیمت پایه سال ۱۳۹۰، مشمول مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن شده و از فروشنده توسط سازمان امور مالیاتی اخذ می‌شود.

تبصره ۱ ـ ملک اول اشخاص حقیقی و حقوقی بر اساس اظهار خود ایشان از این مالیات معاف است.

تبصره ۲ ـ اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی نوساز به شرط اینکه از زمان صدور پروانه بیش از ۲ سال نگذشته باشد، از این مالیات معاف است.

تبصره ۳ ـ کلیه مالکانی که تا ۶ ماه پس از تصویب این قانون نسبت به فروش واحد مسکونی یا اراضی با کاربری مسکونی اقدام کنند از این مالیات معاف هستند.

تبصره ۴ ـ درآمدهای حاصل از این مالیات پس از واریز به خزانه به صورت ۱۰۰ درصد به حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تخصیص و با تأیید وزارت راه و شهرسازی جهت احداث مسکن محرومین هزینه می‌شود.

تبصره ۵ ـ مالیات بر نقل و انتقال واحدهای مسکونی و اراضی با کاربری مسکونی از زمان اجرای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن حذف می‌شود.

ماده۲ ) مالیات بر خرید املاک گران قیمت (SDLT)

در هنگام نقل و انتقال سند مالکیت تحت هر عنوان اعم از بیع، صلح، هبه، رهن و وکالت همه املاک و مستغلات، خریدار بر اساس جدول زیر مشمول مالیات بر خرید املاک گران قیمت توسط سازمان امور مالیاتی اخذ می‌شود.

قیمت ملک (میلیون ریال)

نرخ مالیات بر اساس قیمت خرید

تا ۱۰۰۰۰

۰%

از ۱۰۰۰۰تا ۲۰۰۰۰

۱%

از ۲۰۰۰۰ تا ۳۰۰۰۰

۲%

بیش از ۳۰۰۰۰

۳%

تبصره۱ـ درآمدهای حاصل از این مالیات پس از واریز به خزانه به صورت ۱۰۰ درصد به حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تخصیص و با تأیید وزارت راه و شهرسازی جهت احداث مسکن محرومین هزینه می‌شود.

ماده۳) مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکن

از زمان تصویب این قانون، مالکان واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه متوالی یا ۶ ماه غیر متوالی در طول یک سال خالی و بلااستفاده نگهداشته شوند مشمول مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه به میزان ۵ در هزار قیمت واحد مسکونی به ازای هر ماه می‌شود.

تبصره ۱ـ شهرهای مشمول این مالیات توسط وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

تبصره ۲ ـ هرگاه خالی ماندن یک واحد مسکونی توسط مالک به عللی خارج از اختیار مالک و مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی باشد، این ملک در این مدت از پرداخت مالیات موضوع این ماده معاف است.

تبصره ۳ ـ تا ۵۰ درصد از درآمد حاصل از این مالیات در صورت شناسایی واحدهای خالی از سکنه توسط شهرداری پس از واریز به خزانه به صورت ۱۰۰ درصد، به شهرداری جهت احیای بافت¬های فرسوده همان شهر تخصیص می¬یابد. ۵۰ درصد دیگر از درآمد حاصل از این مالیات پس از واریز به خزانه به صورت ۱۰۰ درصد به حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واریز و با تأیید وزارت راه و شهرسازی جهت احداث مسکن محرومین هزینه می‌شود.

تبصره ۴ ـ همه اجاره نامه‌ها و هر نوع نقل و انتقال اعم از بیع، صلح، هبه، رهن و وکالت می‌بایست در سامانه اطلاعات مدیریت معاملات و مستغلات کشور ثبت و کد رهگیری دریافت نمایند.

تبصره ۵ ـ وزارت راه و شهرسازی موظف است بسترهای لازم برای اجرای این قانون از جمله ایجاد سامانه هوشمند املاک و مستغلات را از طریق صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات برای همه املاک پیگیری کند

تبصره ۶- متخلفان از این ماده به مجازات فرار از پرداخت مالیات محکوم می‌شوند.
تبصره ۷- یک در هزار درآمد مالیاتی حاصل از اجرای این قانون به سازمان امور مالیاتی تخصیص می‌یابد.

ماده ۴) اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان قیمت و مورد حمایت دولت که با هدف تامین مسکن کم درآمدها  احداث می شوند، با اعلام وزارت راه و شهرسازی از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف است.

ماده ۵) با توجه به لزوم ساماندهی و حمایت از بازار اجاره ای متن ذیل جایگزین تبصره ۱۱ ماده ۵۳ می‌شود.

تبصره ۱۱ ـ همه واحدهای مسکونی استیجاری در صورت ارائه اظهارنامه مالیاتی مشمول نرخ صفر درصد موضوع مالیات بر درآمد اجاره املاک است.

Print Friendly, PDF & Email
نرم‌افزار جامع مالی و اداری ویژن

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *